观点网 2024年，受宏观经济形势、产业政策调整等因素影响，北京工业地产市场呈现出一定的周期性波动，结合2023年以来工业厂房持续保持供应，市场面临调整压力。当前面临的主要挑战包括新增供应及一定程度的同质化现象，这在一定程度上令租金水平面临下行压力。
中金联东REIT所持有的3个底层资产项目均位于北京，包括北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛产业园，为分布于北京市大兴区、顺义区和房山区的3处新型标准工业厂房产业园区，建筑面积合计约19.84万平方米，可租赁面积合计约19.44万平方米。
中金联东REIT作为民营首单产业园区REIT，交上了上市以来的首份quot;成绩单quot;。据其年报披露，报告期至2024年12月31日)内收入为2750.02万元，净利润为-101.72万元，经营活动产生的现金流量净额为7513.32万元。
稳中有忧
据中金联东REIT年报披露，自2024年10月17日至2024年12月31日，基金持有的3个基础设施项目公司营业收入合计为人民币2323.01万元，期末平均出租率为96.07%，期末租金单价为1.80元/平方米/天，租金收缴率为99.81%，期末剩余合同租期为927天。
较高的出租率表明市场对于底层资产的需求较高，而较高的租金收缴率则是租户的履约能力较好，且现金流具备稳定性。
从为正的经营活动产生的现金流量净额同样也可看出中金联东REIT具备良好的现金流管理能力，租金收入稳定、且现金回收能力强劲。
但也要注意到，该基金净利润为负，主要是由于较低的利润总额和较高的所得税率，这两项分别为43.69万元、145.41万元，进而推动净利润为负。
此外，纵观北京产业地产市场情况，3个底层资产均受到市场一定程度的冲击，呈现小幅下调的趋势。
具体来说，产城园区评论了解到，北京大兴科创产业园期末出租率为97.12%，期末租金单价为2.29元/平方米/天；北京马坡科技园一期期末出租率为94.48%，期末租金单价为1.56元/平方米/天；北京房山奥得赛产业园期末出租率为96.27%，期末租金单价为1.30元/平方米/天。
可以看出，3个基础设施项目均较2023年同比下降，其中北京马坡科技园一期的出租率变化幅度最大，下降了4.18个百分点。
据年报披露，大兴区作为北京市重要的制造业集聚区，生物医药基地也是北京生物医药quot;北研南制quot;的核心制造板块之一，相关产业园供应充足，受短期内新项目入市影响，区域内存量空间竞争加剧。截至2024年底，大兴区平均租金水平约为1.8-2.4元/平方米/天，个别园区租金经历小幅调整。
顺义区工业厂房市场步入存量时代，新增供应稀缺，市场焦点转向现有项目的去化。面对经济下行压力，部分企业运营面临挑战，对工业厂房的租赁需求有所放缓，存量市场竞争因此加剧，租金水平随之出现温和下降。截至2024年底，顺义区平均租金约为1.5-1.8元/平方米/天，区域内部分园区为应对市场变化，主动调整租金策略，成交租金有所下调。
房山区工业厂房存量相对较小，但随着北京市产业结构的调整和制造业的南迁趋势，房山区域逐渐成为了制造业发展的重要承载地吸引了众多高端制造业企业入驻，区域内产业链条的日益完善，结合相关产业政策的陆续出台，对优质产业租户吸引力逐渐增强。但在整体市场环境变化和新项目入市催化下，促使租金水平经历了轻微回调。截至2024年底，房山区平均租金水平约为1.2-1.5元/平方米/天。
租户方面，该基金的结构相对稳定，分散化程度较高。期末在执行租约共涉及租户118家，租户重点行业大类包括医药制造业、专业设备制造业、通用设备制造业等，均为符合发展导向的高精尖产业。
展望未来
4月7日，北京市医保局等九部门发布《北京市支持创新医药高质量发展若干措施》(以下简称quot;若干举措quot;)，推出32条举措进一步加强对创新药械研、产、审、用全链条政策支持，推动创新药、创新医疗器械高质量发展。
此前于2024年4月，北京出台了《北京市支持创新医药高质量发展若干措施》，再次出台的专项政策也将持续释放政策红利。
据北京市科委、中关村管委会数据披露，2024年北京医药健康产业整体规模达1.06万亿元，同比增长8.7%，成为全国首个医药健康产业破万亿的城市。产城园区评论了解到，自2018年起，北京已连续实施三轮加快医药健康协同创新quot;行动计划quot;。
目前，随着产业导向从传统行业向新兴行业积极过渡，部分传统领域有序退出，为新兴产业的蓬勃发展腾出空间。这一转型过程带来了市场需求结构变化，表现为传统行业的租赁需求有所缩减，而新兴行业的租赁潜力正逐步显现并有待全面激发。
据北京市统计局数据披露，2024年全市规模以上工业增加值同比增长6.7%，增速比上年提高6.3个百分点，处于近年来较好发展水平。其中，电子制造业、汽车制造业均实现2位数以上增速，为近年来高点。
高端产业方面，全市规模以上高技术制造业和工业战略性新兴产业增加值分别增长9.6%和14.6%，增速明显高于全市工业平均水平，对全市工业增长的贡献分别为超4成和近9成，是促进工业高质量发展的重要力量。
重点产品中，集成电路产量创历史新高，达到258.1亿块，增长9.6%；新能源汽车抢抓发展机遇，全年产量达到29.4万辆，同比增长近3倍；工业机器人增长超6成；单晶硅增长超4倍。
产城园区评论了解到，北京马坡科技园一期的租户类型主要属于医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业及其他制造业；北京房山奥得赛产业园的租户主要属于专用设备制造业、通用设备制造业、医药制造业、软件和信息技术服务业及其他制造业。
未来随着北京生物医药产业的发展及国家对战新产业的进一步推进，政策红利会逐渐惠及北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛产业园。
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