陈平安
最近，做富豪排行榜的胡润发了一则短视频，感慨起房地产行业的江水涌动:在7、8年前，胡润百富榜的TOP100，有三分之一是做房地产的，而现在只有一家还在榜上，并且排名是99名，差点没进榜。
富豪排行榜上的变化当然只不过是行业现状的管中一窥。更直观的数据是，今年1-9月，全国商品住宅销售额为55329亿元，同比下降7.6%。
整个行业的现状如此，行业最大服务公司——贝壳的成绩自然也并不理想。日前，房地产服务公司贝壳披露2025年第三季度财务报告。财报所展现出来的数据不算好，三季度贝壳收入231亿元，同比微增2.1%，净利润7.47亿元，同比下滑36.1%。
从行业走入调整开始，贝壳就一直在找路。2021年底，贝壳提出了“一体双翼”，“两翼”即家装和租赁业务。到了2024年7月，“一体双翼”升级为“一体三翼”，在此前的家装、租赁业务的基础之上增加了住宅开发。从最新季度的财报来看，这些动作有效，但仍然难以弥补行业下行带来的主业变形。
在本次财报会上，贝壳重点强调了AI的作用，表示“公司正战略性的将增长引擎从规模转向效率，通过人工智能技术提升运营及中后台效率，在平衡规模与效率的战略指引下优化业务结构”。
那么问题来了，AI真是贝壳的神丹妙药吗？
01 不可抗力的变形
贝壳的房产交易业务是营收和利润贡献的主力。今年三季度，即便新业务的发展迅猛，但房产交易业务的营收占比仍然占到了整体的55%。
不过这个核心业务正在面临一个越发严重的问题——赚钱能力的减弱。
从业务模式来看，贝壳的房产交易业务需要人力去铺开和完成履约。这是一个典型的需要规模效应去摊薄固定成本的业务:订单密度和规模上来了，盈利会随之抬升；规模和订单密度下降时，固定成本支出带来的压力也会随之放大。
去年二季度，在政策的催化下，房地产整体回暖。贝壳营收234亿元，同比增长了19.9%；净利润为19.0亿元，同比增长46.2%。但政策刺激减退后，贝壳的财报也出现了明显的变化。去年三季度，贝壳2024年三季度实现营收225.8亿元，同比增长26.8%；归母净利润为11.71亿元。
为了缓解这种情况，贝壳也做出了调整。比如贝壳开始调整业务模式，从原本重资产的自营模式向更轻的平台模式转变。截止到今年三季度，贝壳门店数量同期增加27.3%；经纪人数量同比增长11%。门店成本同比下还降5.8%至6.63亿元。
但显然这些措施并不能真正化解来自规模下滑的压力。
根据克而瑞的数据，今年前十个月30个重点城市二手房累计成交同比保持6%的增长，同时新房成交累计同比下跌7%。二手房以价换量导致新房市场遇冷，贝壳的新房业务自然也没办法再保持增长，相对应的贝壳的存量房交易额逆势增长5.8%至5056亿元。与此同时，贝壳的存量房交易额逆势增长5.8%至5056亿元。
按理说存量房业务增长会贡献更多的利润，但实际情况是，推动存量房业务总交易额增长的主力是贝联经纪人，平台模式下的商业化率要远远低于自营模式的商业化率。这就导致了虽然本季度贝壳的存量房业务交易总额增长了，但是净收入反而减少了3.6%至60亿元。
这个问题同样是新业务无法解决的。
从数据来看，贝壳的新业务进展相当不错。去年同期，以家装、租赁、家居服务和金融服务为主的非房产交易业务总收入86.4亿元，同比增长54%，占贝壳总营收比38%。到了今年三季度，这个数字进一步提升到45%。
从前景来看，当下租赁和装修都是好赛道。中国住房租赁市场规模已达2万亿，超2.5亿人通过租房来解决住的需求；装修行业更是深陷分散、集中度低的现状，许多业主深受不透明收费的困扰。随着存量房时代到来，“租好房” “住好房”的需求持续升级。这部分运营和服务价值会进一步提升。
但一方面，新业务的发展离不开投入。三季度，尽管贝壳运营费用总额同比下降1.8%，环比下降6.7%，但营业成本总额依然上升了3.8%。光是房屋租赁服务成本一项业务成本就因业务扩张而激增38.8%。因此高增长的住房租赁业务盈利表现并不出色。三季度该业务营收同比猛增45.3%至57亿元，是支撑起贝壳增长的主力，利润贡献却只有1亿元，还不到家装业务的一半。
这导致短期内你很难要求住房租赁业务承担起赚钱的重任。
另一方面，家装家居业务虽然利润表现不错，但是仍然难逃整体房市不景气的限制，同比去年仅仅只取得了2%的增长。想要家装家居业务撑起大梁，注定是一个相对长期的过程。
一时的业绩波动当然不能代表什么，但利润却会影响公司穿越行业周期的“韧性”。怎么更赚钱？贝壳把宝押在了提效。
02 AI的作用
省钱一直是贝壳的重点。
财报会披露，三季度存量房通过组织优化推动劳动力成本较去年四季度峰值下降20%；新房业务固定劳动力成本较去年峰值下降40%；租赁业务劳动力成本同比下降1%；家装家居业务材料成本较去年平均水平下降约1%。整体上看，本季度贝壳管理费用环比降10.3%，销售费用同比降10.7%。
但有一个费用一直在增长——研发。今年三季度，贝壳研发费用6.48亿元，同比增长13.2%，实现连续八个季度研发费用同比增长。研发投入背后是贝壳对于AI的押注。
除了基础的增效，比如房源审核，经纪人AI助手的AI选房、智能总结与聊天助理功能，AI更大的可能是把更多经验性的能力规模化，从而推动各个业务用更小的固定成本撬动更大的营收和净利。
比如租赁业务存在房源复杂、服务半径大等特点，此前业主关系管理、房源展示等更多依赖经纪人个人经验，这种经验难以复制和规模化。贝壳构建了一套AI驱动的房源评分系统，从房源维护完整性、业主沟通深度、房屋状况等六个维度评定房源，从而让经纪人更快速的了解优质房源的定义，更好地展示和营销房源。
财报会上，贝壳披露AI赋能下，人力成本降10%；11个城市35万套房产加速出租；价格调整采用率9%，实现逾亿元成本节约。
无论是租赁还是房产交易，贝壳作为中间平台本质赚的是卖铲子的钱，解决的是信息不对称的问题，帮助需求更好的对接。从这个角度来说，通过AI去降低固定人力成本，提升用户体验是一个有效的途径。
不过AI会不会一直效果显著还很难说。
一方面，目前AI很难在服务上和真正的房产经纪们相提并论。房产交易是一个大额生意，无论买卖都需要情绪推一把；租赁又是一个强售后的业务，AI难以去替代。
另一方面，AI的作用可能存在边际效应。在本业承压的前提下，投入多少、多久都是需要平衡的问题。
03 写在最后
据统计，港股的主要公司里，今年回购股票最多的四个公司分别是腾讯、友邦保险、中国宏桥和贝壳。从2022年启动回购计划开始，到今年三季度为止，贝壳累计花了约23亿美元回购股份，累计回购股数占启动前总股本约11.5%。
上市公司们搞回购股票最大目的是向外界传递信心，修复市值。除了回购的动作，贝壳令投资者们安心的还有557亿元的现金储备，这是它用来穿越周期的重要底气。不过这些都不是关键，关键是在行业深度调整的时期，贝壳能否像以前一样，找到那条难而正确的路。
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