公募REITs市场即将迎来“源头活水”。公告显示，首批4只REITs指数基金将于7月1日至7日正式发售，此举意味着公募REITs市场正式迈入指数化投资阶段。
根据华夏基金、易方达基金、南方基金、中金基金4家机构披露的招募说明书及发售公告，首批4只REITs指数基金单只募集上限均为3亿元，基金业绩比较基准为“中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5%”，基金投资于标的指数成分券及备选成分券的比例均不低于基金资产净值的90%。
公开资料显示，REITs指数基金以中证REITs全收益指数为跟踪标的，该指数是反映公募REITs市场整体表现的核心基准。4只REITs指数基金的投资目标均为紧密跟踪标的指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差的最小化。投资策略上，4只产品将采取完全复制策略进行组合管理，即按照标的指数成分券构成及其权重构建REITs投资组合，并根据标的指数成分券及其权重的变动进行相应调整。日均跟踪偏离度绝对值不超过0.35%，年跟踪误差不超过4%。
业内人士认为，指数化进程的开启，对于公募REITs市场发展至关重要。中金公司研报分析称:首先，此类创新产品完善了REITs市场投资工具体系，为后续其他REITs主题的公募基金创新打下实践基础，打通了多元资金入市通道，并有利于推动投资者结构进一步优化；其次，指数基金有望强化REITs市场的“头部效应”，促使基金管理人提升REITs运营能力，从供给端优化REITs整体质量；最后，资金有望围绕指数成分和指数基金形成丰富的投资策略，REITs指数基金也可作为资产配置、定投及网格交易的便捷载体，为二级市场持续提供流动性。
当前，随着公募REITs市场持续扩容，“一级热，二级冷”的特征显现，流动性匮乏问题使中证REITs全收益指数持续承压。兴业证券研报统计数据显示，截至6月26日，中证REITs全收益指数收于944.9点，周度环比下跌2.40%，跌至2024年12月9日低点附近，已抹平2025年以来的涨幅。
在业内人士看来，供给压力或是指数下跌的重要原因。公开信息显示，第一批次4只商业不动产公募REITs于6月18日正式上市交易，已有3只破发。第二批次6只商业不动产公募REITs均已获批，并于6月26日起陆续启动询价，预计募集资金将超过176亿元。此外，新项目若选择溢价发行，项目分派率可能低于二级市场相似类型的已上市项目，打新参与的性价比减弱，使一级市场也开始面临发行压力。
展望后市，中金公司研报认为，随着首批4只REITs指数基金发售，增量资金入市的积极影响将有所显现。从投资端来看，近年来公募基金向公募REITs倾斜的投资配置比重持续增加。截至2026年一季度末，公募FOF的REITs持仓公允价值达2.28亿元，其中，中欧基金、汇添富基金、易方达基金、招商基金和南方基金的持仓均在1000万元以上。
